De schade door het onrechtmatig aftappen van stroom wordt door energiemaatschappijen ook vaak verhaald op de verhuurder. De reden hiervoor is dat de verhuurder in contractuele verhouding staat met de energiemaatschappij. Verhuurder kan de schade verhalen op de huurder. Probleem is dat de huurder meestal al is vertrokken. Verhuurders zijn zich hier onvoldoende van bewust.

Deze kwestie heeft al voor heel wat rechtspraak gezorgd. In een aantal uitspraken is de rechter van mening dat de verhuurder de kosten voor de ontmanteling aan de gemeente moet vergoeden. Er wordt wel onderscheid gemaakt tussen professionele en niet-professionele verhuurders.

Van een professionele verhuurder wordt verwacht dat hij een sluitende administratie voert, waaruit zonder meer blijkt wie de huurder van het pand is en of de huur (regelmatig) betaald wordt. Onder een sluitende administratie wordt onder andere verstaan een getekende huurovereenkomst, kopie legitimatiebewijs huurder, uittreksel Kamer van Koophandel, bewijzen van betaling per bank van de huur door huurder en een kopie loonstrook huurder.
Tevens wordt van de verhuurder verwacht dat hij tot op zekere hoogte geïnformeerd is over de wijze van het gebruik van het/de verhuurde pand(en).

Bij een niet-professionele verhuurder moet gekeken worden naar de vraag of de verhuurder wist of redelijkerwijs had kunnen weten dat er een hennepkwekerij in het gehuurde aanwezig was. Zo moest de eigenaar van een woning, niet zijnde professionele verhuurder, de kosten voor de ontmanteling betalen. De Rechtbank was van mening dat verhuurder redelijkerwijs kon weten dat er een hennepkwekerij in de woning aanwezig was. Verhuurder had nooit gebruik gemaakt van de in de huurovereenkomst opgenomen mogelijkheid tot controle van het pand. Ook had verhuurder een administratiekantoor ingeschakeld om zorg te dragen voor de verhuur. Door de wijze van verhuur heeft verhuurder bepaalde risico’s genomen. Verhuurder heeft niet zodanige maatregelen getroffen om de risico’s uit te sluiten dan wel te verminderen.

Wie als overtreder aangemerkt kan worden is afhankelijk van de wettelijke grondslag die de gemeente gebruikt.
Grondslagen voor bestuursdwang met betrekking tot hennepkwekerijen zijn bestemmingsplannen en de Woningwet.

Vroeger stond er in bestemmingsplannen het verbod om een pand in strijd met het bestemmingsplan te ‘gebruiken’, waardoor alleen de daadwerkelijke overtreder, de huurder, aangepakt kon worden. Inmiddels kan ook de verhuurder worden aangepakt, omdat er een verbod tot ‘laten gebruiken’ is opgenomen in bestemmingsplannen en in de Woningwet.

Om eventuele aanspraken van gemeenten te voorkomen is het verstandig verhuurders te wijzen op de plicht die zij hebben, namelijk het voeren van een sluitende administratie en het controleren op de wijze van gebruik van het gehuurde.

In de huurovereenkomst kan de volgende clausule worden opgenomen:

Woonruimte
Verhuurder en/of alle door hem aan te wijzen personen zijn na overleg met huurder gerechtigd het gehuurde …x per jaar op werkdagen tussen 08.00 uur en 17:30 uur te betreden voor controle op naleving van het in artikel 1.2 omschreven gebruik.

Winkelruimte (7:290 BW)
Verhuurder en/of alle door hem aan te wijzen personen zijn na overleg met huurder gerechtigd het gehuurde …x per jaar op werkdagen tussen 08.00 uur en 17:30 uur te betreden voor controle op naleving van het in artikel 1.3 omschreven gebruik.

Kantoorruimte (7:230a BW)
Verhuurder en/of alle door hem aan te wijzen personen zijn na overleg met huurder gerechtigd het gehuurde …x per jaar op werkdagen tussen 08.00 uur en 17:30 uur te betreden voor controle op naleving van het in artikel 1.2 omschreven gebruik.

Verhuurder dient de huurder vooraf (schriftelijk) te informeren over de geplande controle.
Na afloop van de controle is het verstandig om de bevindingen op papier vast te leggen en hiervan een exemplaar aan huurder te sturen. Zo kan de verhuurder bij een eventuele procedure aantonen dat hij heeft voldaan aan zijn zorgplicht.

bron: NVM

labels: hennepkwekerij, schade, huurovereenkomst, huis verhuren, zij is de makelaar, makelaar in drenthe, makelaar in friesland, makelaar in annen, makelaar in joure, verhuur

Het gaat nog om een concept, waarin de hoofdlijnen zijn weergegeven. Sommige details ontbreken en de nieuwe Kamer kan eventueel nog anders beslissen. Voor de verlaging van de overdrachtsbelasting verwachten we binnenkort al een wetsvoorstel vanwege 1 juli 2012. Op deze datum zou de overdrachtsbelasting, conform het vorig jaar genomen besluit, weer 6% worden.  Mochten er ontwikkelingen zijn dan brengen we u hier uiteraard van op de hoogte.
Overzicht belangrijkste maatregelen woningmarkt:
Overdrachtsbelasting Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren, wordt de overdrachtsbelasting voor woningen permanent verlaagd tot 2 %. Dit zal bijdragen aan langdurige zekerheid op de woningmarkt en lagere financiële risico’s.
Hypotheekrenteaftrek Om de hypotheekschulden te verminderen en tegelijkertijd het vertrouwen op de woningmarkt te bevorderen blijft de hypotheekrenteaftrek gehandhaafd. Vanaf januari 2013 moeten nieuwe hypotheken gedurende de looptijd van 30 jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek. Om de risico’s van hoge hypotheekschulden verder te beperken, wordt de Loan-to-Value geleidelijk beperkt tot 100%.
Huren De huren voor huurders met een inkomen tussen de €33.000,- en €43.000,- mogen worden verhoogd met het inflatiepercentage plus 1%.
 

bron: NVM

labels: woningmarkt, regering, kabinet, maatregelen, hypotheek, huizenmarkt